重要事項説明とは？ 重要事項説明書のチェックポイント
重要事項説明とは？
重要事項説明とは、宅地建物取引業者（宅建業者）が、買主、借主に対して、売買契約、貸借契約、委託契約の前に、物件の状態や契約の内容に関する重要な情報を書面にして口頭で説明することです。
この書面のことを「重要事項説明書」といい、略して「重説」や、宅地建物取引業法第35条に規定されていることから「35条書面」と業界では言われています。
この書面のことを「重要事項説明書」といい、略して「重説」や、宅地建物取引業法第35条に規定されていることから「35条書面」と業界では言われています。
重要事項説明の方法
宅地建物取引業法で、重要事項説明の方法が定められています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 説明時期 | 契約が成立する前 |
| 説明義務者 | 宅地建物取引士（宅建士） 重要事項説明は宅建士の独占業務です。宅建士の資格を保有しない不動産営業マンは重要事項の説明はできません。 |
| 説明場所 | 制限なし（ご自宅でも不動産屋でも） |
| 説明対象者 | （１）売買の場合：買主（購入者）のみ （２）貸借の場合：借主のみ （３）交換の場合：両当事者 |
| 説明資料 | 重要事項説明書。宅地建物取引士（宅建士）が記名、押印したもの |
| 説明方法 | 宅地建物取引士（宅建士）は宅建士証の提示義務があります。 提示義務違反は監督処分の対象になります。 |
重要事項説明の方法をまとめると、
重要事項は、契約が成立する前に、宅地建物取引士（宅建士）が買主、借主、または交換の場合は両当事者に、宅建士の資格証明書を提示し、宅建士の記名・押印した重要事項説明書で説明する義務があります。
重要事項説明書の全項目チェックポイント
重要事項説明の項目は、物件や取引に関する重要なことが記載されており、税金、資産価値、建て替え、リフォームをする際、また売却する際等に大きな要因となってくる内容が記載されています。不明な点があれば必ず担当者へ質問するようにしましょう。
| 分類 | No. | 項目 | 内容とチェックポイント |
|---|---|---|---|
| 基本 | １ | 説明義務者の確認 | 宅建士の記名、押印があるかどうか |
| ２ | 説明事務者の資格提示 | 宅建士の資格証明書を提示されたかどうか | |
| ３ | 取引の態様 | 不動産会社が売り主なのか、売り主の代理なのか、媒介（仲介）なのかどうか | |
| 物件の情報 | ４ | 土地の情報 | 土地の所在地、登記簿上の面積、地目 |
| ５ | 建物の情報 | 建物の所在地、家屋番号、建物の種類・構造、床面積 | |
| ６ | 売り主 | 売り主の住所、指名 | |
| 登記簿記録 | ７ | 所有権 | （１）土地の名義人 （２）建物の名義人 （３）抵当権が抹消されているか（売り主が物件を担保に借り入れを行っている場合要確認）。 （４）物件や物件の一部に賃借権が設定されている場合, 所有権の制限の確認 （５）仮登記の場合、所有できない場合あり |
| 法令上の制限 | ８ | 都市計画法 | 市街化区域、市街化調整区域、非線引き都市計画区域等。 |
| ９ | 建築基準法 | 建築基準法により建物に関して様々な制限があります。建て替え、リフォーム工事の際関係してきます。 （１）用途地域・・・用途地域の種類により、建築に関する様々制限あり （２）地域・地区・街区・・・土地をどのような用途に利用するべきか、利用制限あり （３）建物面積の限度（建ぺい率制限） （４）延建築面積の限度（容積率制限） （５）敷地などと道路との関係 （６）私道の変更又は廃止の制限 （７）その他の制限 |
|
| １０ | その他法令 | 景観法、農地法、宅地造成等規制法等 | |
| 道路 | １１ | 道路の種類・幅員・接道 | 資産価値を大きく左右します。4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければ再建築不可の場合あり等 |
| １２ | 私道負担 | 土地の一部に私道の権利が含まれている際、負担の面積、負担金が記載 | |
| 設備 | １３ | 水道、電気、ガス等 | 飲用数が公営、市営、井戸か、電気、ガスは都市ガスかプロパンガスか、排水はどうか等 |
| その他物件状況 | １４ | 完成時の形状・構造（未完成物件の場合） | 新築分譲物件で建物が未完成の場合、中古物件で、大規模なリフォーム、リノベーションが未完成の場合、完成時の建物の概要の説明を記載します。 |
| 安全に関する情報 | １５ | 造成宅地防災区域内か否か | 造成宅地防災区域内の場合、所有者、管理者、占有者は災害が生じないように擁壁の設置など必要な措置を講ずるように努めなければなりません。 |
| １６ | 災害に関する警戒区域内か | 土砂災害区域内か、津波災害警戒区域内か記載されています。区域内の場合、建物の建築制限があります。 | |
| １７ | 石綿（アスベスト）使用調査内容 | 1989 年（平成元年）頃までの建物の中にはアスベストを使用している場合があります。所有者が石綿（アスベスト）使用調査をするかどうかは任意です。そのため、石綿（アスベスト）使用調査があるかないかを記載しています。 | |
| １８ | 耐震診断の内容 | 耐震診断の記録の有無を記載しています。 建物の耐震基準は、1981（昭和56）年5月31日に大幅に強化されました。それ以前の基準を一般的に「旧耐震基準」といいます。1981年6月1日以降からは、新耐震基準が適用されています。旧耐震基準の建物の場合に耐震診断の有無と耐震診断の内容が記載されています。 |
|
| １９ | 住宅性能評価を受けた新築住宅である場合 | 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づき、住宅性能評価を受けている新築住宅である場合は説明があります |
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用途地域の種類・・・第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域。
建ぺい率 容積率
旧耐震基準と新耐震基準
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